06 Jan 2017

Escritórios e lojas obrigados a ter ficha técnica

Antes de entrarem no mercado imobiliário, os prédios sujeitos a obras vão ter de possuir uma ficha técnica com toda a informação necessária a quem esteja interessado em adquirir ou arrendar.

A ficha técnica, uma espécie de bilhete de identidade dos imóveis, vai passar a ser obrigatória não apenas para a habitação, como agora acontece, mas também para os edifícios não habitacionais, leia-se, lojas ou escritórios, entre outros. Esta é uma das principais alterações constantes num novo diploma que o Governo tem em preparação e que regulará este tema. A Ficha Técnica do Imóvel (FTI) - que substituirá a actual Ficha Técnica da Habitação - será simplificada e deverá ser junta ao certificado energético e entregue sempre que o imóvel seja transacionado.

De acordo com a proposta de diploma, a que o Negócios teve acesso, as novas regras vão aplicar- se a todos os edifícios novos em relação aos quais seja requerida uma licença para construção, ou antigos, que sejam alvo de uma reconstrução ou ampliação, alteração ou conservação sempre que o custo seja superior a 50% do custo de construção de edifício novo. Em todos estes casos será necessário elaborar e manter uma Ficha Técnica que esteja disponível e possa ser consultada por quem esteja interessado no imóvel.

Os imóveis destinados à habitação, que hoje já têm ficha técnica, terão de a substituir pelo novo documento - pelo menos é esta a interpretação da Associação dos Profissionais em Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP).

Este BI do imóvel é elaborado pelo director da obra logo que esta esteja concluída - seja a construção inicial seja uma obra subsequente - e tem de ter uma síntese descritiva das principais características do edifício, tudo de acordo com os projectos de arquitectura e das várias especialidades envolvidas.

Aqui há, aliás, uma simplificação em relação à lei actual, salienta Luís Lima, presidente da APEMIP e a lista de informações que terão de constar é substancialmente reduzida. Segundo o preâmbulo da proposta, o Governo entende que "o excessivo número de elementos e informações" torna o actual modelo demasiado "complexo face ao objectivo para que foi criado", daí a sua inclusão no Programa Simplex.

Anexo à FTI passa a ter de estar obrigatoriamente o certificado energético, que complementará a sua informação. E tudo terá de estar disponível para eventuais interessados sempre que o imóvel esteja para venda, por forma a que este tenha acesso a toda a informação e que as transacções sejam o mais transparentes possível.

Aliás, prevê a Lei, a informação tem de ser disponibilizada quando os imóveis estejam para venda ou para arrendamento.

Arquivo durante 10 anos e coimas até 45 mil euros
Os promotores imobiliários ficam obrigados a manter, por um período mínimo de dez anos, um arquivo electrónico das fichas técnicas dos imóveis cuja construção tenham promovido. Aliás, a FTI tem de ser depositada junto da entidade licenciadora - em regra as câmaras municipais - num prazo máximo de 15 dias após a conclusão das obras. Por seu turno, os notários ou conservadores perante os quais sejam realizadas escrituras de compra e venda terão de verificar que a FTI existe, que foi depositada e que foi disponibilizada a quem está a comprar o imóvel.

Posteriormente, os proprietários - seja de todo o edifício seja de cada uma das fracções, caso o mesmo esteja em propriedade horizontal - têm também de conservar cópia da FTI, nomeadamente para efeitos de transacções futuras.

A APEMIP, tal como a Confederação da Construção e do Imobiliário foram ouvidas e aplaudem a simplificação que se antecipa. "O que está em causa é a defesa do adquirente consumidor em relação ao bem "imóvel" que, no quadro duma relação de consumo, exige especial regime de tutela", salienta a APEMIP.

O não cumprimento das novas regras pode sair caro, estando previstas coimas que, no caso das empresas, ascendem a um máximo de 44.890 euros. Para os singulares podem chegar aos 3.490.

Considera-se que há uma contra-ordenação sempre que não seja elaborada a FTI, faltem lá informações ou a mesma não seja devidamente arquivada e mantida pelo prazo legalmente previsto. A fiscalização competirá às Câmaras Municipais.

Câmaras recusam dividir receita de multas com o Estado
A Associação Nacional de Municípios (ANMP) deu um parecer negativo à nova Ficha Técnica do Imóvel (FTI) proposta pelo Governo. Na base da discordância dos autarcas está o facto de o novo diploma aumentar as competências de fiscalização das câmaras, ao mesmo tempo que as obriga a entregar 60% da receita de multas relacionadas com o incumprimento da FTI ao Estado.

Actualmente, diz a ANMP no parecer a que o Negócios teve acesso, os municípios recebem "a totalidade da receita nas situações em a coima seja aplicada pelo presidente da câmara". O projecto de decreto-Lei do Governo impõe que a receita das multas seja "sempre partilhada numa proporção de 60% para o Estado e 40% para a entidade que aplicou a coima". Desta forma, atribui-se "à entidade que não tem responsabilidades nestes processos", o Estado, "a maioria da receita cobrada", criticam os autarcas. "A ANMP discorda, em absoluto, desta solução".

As câmaras terão de fiscalizar e abrir processos de contraorde- nação quando a FTI não for elaborada, contenha informações que não sejam verdadeiras ou não for depositada, diz a ANMP.

Paralelamente, a Administração Pública também passa a ser abrangida pela obrigação de elaborar uma FTI para determinadas operações urbanísticas. Mas em caso de incumprimento, só as câmaras serão punidas, lê-se no parecer, uma vez que é criado um "regime punitivo específico para os municípios que não cumpram estas obrigações". A fiscalização fica a cargo das CCDR.

Para a ANMP, isso "estigmatiza as autarquias locais, conferindo às CCDR um papel de polícia punidor". Por outro lado, o diploma não evidencia "idêntico cuidado relativamente às operações urbanísticas promovidas pelo próprio Estado", critica o documento.

Morada única digital disponível no segundo semestre do ano
A ideia é que cidadãos e empresas tenham um único email através do qual se relacionem com o Estado. A adesão será facultativa.

O Parlamento aprova esta sexta- feira, 6 de Janeiro, uma proposta de lei que autoriza o Governo a criar a morada única digital e um serviço público de notificações electrónicas. O objectivo é possibilitar a cidadãos e empresas usarem um único endereço de email para receberem comunicações e notificações dos vários serviços do Estado. Segundo a secretária de Estado da Modernização Administrativa, Graça Fonseca, no segundo semestre do ano quem quiser pode começar a aderir.

O novo serviço será facultativo, seja para cidadãos, seja para empresas. Há, no entanto, quem já seja obrigado a possuir caixa postal electrónica - caso das empresas e empresários em nome individual no relacionamento com as Finanças e com a Segurança Social.A Via CTT,método agora utilizado, mantém-se, mas quem quiser poderá substituí-lo pela morada única digital. Isso, exemplifica Graça Fonseca, equi- valerá a receber no próprio email, uma nota de liquidação de um imposto e ficar imediatamente a saber quanto tem a receber ou apagar e, neste caso, a indicação de como o fazer. A Via CTT, depois de a ela se aceder, recebe apenas um link para a notificação, ou seja, não é tão imediato como se quer que venha a ser o novo serviço.

E como se garante que os emails chegam aos seus destinatários? O Estado passará a dispor de um serviço público de notificações electrónicas, uma plataforma informática que fará toda a gestão desta correspondência electrónica. "A semelhança do que acontece agora com o envio de cartas em papel através de uma central de despacho", explica a secretária de Estado. Antes, quem queira aderir ao serviço terá de fidelizar o seu email, por forma a que não haja dúvidas. Esse email ficará associado à identificação civil ou comercial do proprietário.

Além dos serviços públicos como o Fisco, a Segurança Social e tudo o que tenha a ver com Registos e Notariado, está previsto que possam também aderir entidades privadas prestadoras de serviços públicos essenciais como água, luz, gás ou auto-estradas. está ainda previsto que o mesmo aconteça com entidades competentes para instaurar processos de contraordenações a aplicar coimas, como seja a Autoridade Nacional de Segurança Rodoviária, para as multas da estrada. De fora ficarão as notificações judiciais, dos tribunais, que continuarão a ser feitas no Citius.

A nova plataforma de emails será gerida pela Agência para a Modernização Administrativa, que lançará já em Fevereiro o concurso público internacional. Com a redução de envio de cartas em Papel - que custa ao Estado 50 milhões de euros por ano - o Governo conta poupar cerca de 20 milhões já em 2017.

Fonte: In, Jornal de Negócios
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